Vícios construtivos ou falta de manutenção? Como diferenciar tecnicamente?

Em disputas sobre patologias construtivas, uma das primeiras teses de defesa costuma ser atribuir o problema à falta de manutenção do proprietário, e não a uma falha da construção. Diferenciar tecnicamente essas duas hipóteses é o que define a responsabilidade no processo.

Indicadores técnicos de vício construtivo

Impermeabilização mal executada, incompatibilidade de materiais, dimensionamento inadequado de estruturas e descumprimento de normas técnicas vigentes à época da obra costumam apontar para a origem construtiva. Em geral, essas manifestações surgem precocemente e seguem um padrão compatível com falha de projeto ou de execução.

Indicadores técnicos de falta de manutenção

Já o desgaste natural sem intervenção preventiva, a ausência de limpeza dos sistemas de drenagem, os entupimentos não tratados e a degradação compatível com o tempo de uso do imóvel tendem a indicar ausência de manutenção, e não falha construtiva. A análise da idade da edificação, do histórico de intervenções e da conformidade com a NBR 5674 (manutenção de edificações) ajuda a situar o problema corretamente.

Essa distinção técnica, muitas vezes tratada de forma superficial nos autos, é exatamente onde uma perícia bem conduzida faz a diferença entre a procedência e a improcedência de uma ação indenizatória.